原告高某1与被告高某2被告张某某第三人乌海市某建安公司物权纠纷案

——对不动产权属证书的证明力的司法审查应当坚持实事求是客观公正的原则

(资料图)

【要点提示】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。房屋属于不动产，房屋产权证书是确认房屋权属的主要依据，具有显著的证明力。持有房屋产权证书的当事人不存在产权证的真实性、合法性等方面的瑕疵时，应当认定其为房屋所有权人。在审理房屋产权案件的司法实践中，既要确认当事人所取得的房屋产权证是否合法取得，又要查明房屋产权证与客观事实是否相违背，这是重要原则。另外，当事人所争议的房产在争议发生前已为善意第三人租赁使用的，应当充分考虑和保护善意第三人的合法权益。

【基本案情】

原告：高某1。

被告：高某2。

被告：张某某。

第三人：乌海市某建安公司。

原告高某1与被告高某2、被告张某某、第三人乌海市某建安公司物权（返还原物）纠纷一案，已审理终结。原告高某1诉称，2003年6月，原告购买了位于乌达区的几间商用房并办理了产权登记，产权登记在原告名下，原告取得了相关房屋的所有权。鉴于该商用房产系单位职工集资建成，原有的“建设、使用合同”约定了可由集资人使用20年，因此原告在本次诉讼之前从未向使用上述房产的业主提出过收回房屋的主张。2020年12月，原合同约定的使用20年的年限届满，原告向相关业主主张房屋权利时，被告高某2拒不归还其占有使用的登记在原告名下的商用房，还将该房屋出租给被告张某某使用。原告作为案涉房产合法的所有权人，依法提起诉讼，请求解除二被告签订的《房屋租赁协议》，将案涉房屋返还给原告。被告高某2不认可原告的诉讼请求，辩称案涉房屋集资建设是1999年而非原告所说的2000年，且当年集资建房的公司（第三人的前身）公章等由原告保管，原告及第三人可以掌控公司行为并形成虚假买卖合同，故对原告购买案涉房屋的真实性有异议。原告的土地使用证也是非法取得的，所载明的土地使用年限应属无效，相关土地使用权应归各业主所有。被告张某某未到庭参加诉讼，但被告高某2认可将案涉房屋已出租给被告张某某使用的事实。第三人对将案涉房屋出售给原告且原告合法取得房屋所有权证的事实不持异议，认为二被告应当将案涉房产归还于原告。经审理查明，1999年6月，原某局属公司集资建设了一批商用房，并于2000年3月与集资者签订了“商业街建设、使用合同”。约定由集资者自愿集资，由该公司统一组织土地审批、商业街设计及工程管理建设。约定自2000年1月1日起至2020年12月31日止，为集资者20年使用期（即集资者享有20年使用权），届满20年，合同自行终止；自双方签订合同后将房屋交至集资者使用，开展商业经营活动。约定建设方具有商业街所有固定资产的终极所有权和处置权。之后，建设方因政策性因素转制为某建安公司第八分公司，承继了原建设方的权利义务。2003年6月，第八分公司与原告签订《房地产买卖契约》，以50.4万元的价格，将原公司集资建设的商用房中的一部分连同该建筑物范围内的土地使用权一并转让给了原告，行使了合同约定的“终极所有权和处置权”。同日，原告在当地房产管理部门申领了《房屋所有权证》，该证载明了房屋区位、编号、面积、设计用途、产别等，载明房屋所有权人为原告高某1，使用年限自2003年6月4日至2026年6月2日，其中包括被告高某2 占有使用的房屋。同时查明，被告高某2并非案涉商用房的集资者，其占有使用的房屋系其2001年自集资者高某某处购买取得，目前，该房屋由被告张某某租赁使用，租期至2023年10月1日。另查明，第三人的前身为集资建设案涉房屋的公司，经政策性破产后重组而来，承继了原公司的权利义务。2023年1月，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。诉讼中，双方当事人各自向法庭举示了相应的证据。原告为支持其诉讼请求，提交了《房屋所有权证》《房地产买卖契约》《某局商业街建设、使用合同》《房屋租赁协议》等，用以支持其诉讼主张。被告高某2提交了“集资款收据”“申报债权凭证”“原某局某公司商业用房处置方案”等，并申请了证人出庭作证，用以支持其答辩意见。第三人提交了一份文件，用以证明其公司前身是集资建房的公司，认可前公司向原告出售案涉房屋的行为。

【裁判结果】

2023年3月，乌海市乌达区人民法院经审理作出了（2023）内0304民初46号民事判决，判决被告高某2向原告高某1归还案涉房屋。考虑到被告张某某系善意取得租赁使用案涉房屋的使用权人，判决被告高某2于租赁合同到期日之次日履行归还义务，进而驳回了原告高某1解除租赁合同的诉讼请求。

【裁判理由】

审理法院认为，本案纠纷本质上是典型的物权纠纷。民法典的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定进行登记，不动产物权的设立，经依法登记后，自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。就本案而言，原告经不动产登记机关审核登记后所取得的案涉房屋所有权证，其性质是物权法意义上的不动产权属证书，该证簿是原告作为权利人享有该不动产物权的证明，足以成为案涉房屋物权归属和内容的根据，原告显然享有收回案涉房屋的基础依据和实体权利。而且，原告是在原某局属公司与集资者所签订的《商业街建设、使用合同》所约定的20年使用期届满后才提出的权利主张，既尊重了原有合同的合法性、既定性、连续性，也没有突破原合同的约定而损害到集资者等业主的合法权益，应当获得法律层面上的认可和支持。反观被告高某2的抗辩意见，不足以阻却原告的权利主张。一方面，其虽然是从集资者处购买取得的案涉房屋的使用权，但显然不是原某局属公司与集资者所签订的《商业街建设、使用合同》的相对人，更不能以其购买者的身份突破该合同中20年使用权的约定；另一方面，被告高某2就其所认为的原某局属公司与集资者所签订的《商业街建设、使用合同》是在胁迫情形下形成的合同、存在“霸王”约定的情形，并没有举示相应的、直接的证据加以佐证，也没有举示原告持有的房屋产权证书的取得是不真实、不合法的证据，无法证明房屋产权证的取得与客观事实相违背，其举示的证据及证人证言不足以支持其诉讼观点，应当依法承担举证不能的法律后果。况且，其答辩意见和诉讼观点均不能对抗和否定原告举示的房屋所有权证的证明目的和效力，甚至都不是在本案中应予审查、调整的事项。之外，被告高某2并没有取得过案涉房屋的产权证书，不符合“不动产物权的设立应当依照法律规定进行登记”的规定，其对案涉房屋享有的权利仅仅是使用权而不是所有权，且仅有的使用权已在2020年12月31日届满，如果继续占有原告享有所有权的房屋，除非取得原告的认可和同意，否则就构成民法意义上的无权占有，应当承担相应的民事责任。被告张某某对案涉房屋的租赁使用权是在被告高某2拥有案涉房屋使用权的过程中善意取得的，且尚在租赁期内，如果简单地解除其与被告高某2签订的租赁合同，势必损害到被告张某某的合法权益。因此，应当在租赁合同到期后归还案涉房屋。第三人不承担本案的民事责任。综上所述，审理法院作出上述裁判结果，判决后，双方当事人均表示服判，该判决已生效。

【案件评析】

本案是因原告持有房屋产权证而主张房屋所有权引起的纠纷，争议焦点在于持有房屋产权证是否能认定拥有房屋所有权，是否可以主张返还房屋。对此，笔者认为，民事诉讼中，作为证据使用的房屋产权证，法院须从其本身的真实性、来源的合法性等方面审查，如果不存在房屋产权证的真实性、来源合法性等瑕疵的情况，应当作出持有房屋产权证的人就是房屋所有权人的认定。在我国，房屋产权证的审核颁发，是行政机关的具体行政行为，实质上是行政机关对当事人民事权益的确认，该具体行政行为是具有行政管理职权的机关在其权限范围内作出的具有法律约束力的行为，非经行政诉讼程序和行政程序不得被改变。通常情况下，司法权不能取代行政权，民事诉讼不能取代行政诉讼，否则就会取代行政复议和行政诉讼的功能。本案中，原告已对讼争房屋履行了不动产登记手续，并取得了房管部门颁发的房屋所有权证，说明房管部门已对其民事权益进行了确认，据此可认定其是讼争房屋的所有权人。如果被告高某2认为行政机关的具体行政行为侵犯了其合法权益，则可通过行政诉讼程序予以救济，通常情况下，人民法院不可以通过民事诉讼的判决结果直接或间接地变更具体行政行为。况且，民事诉讼法及其司法解释规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如果被告高某2认为原告所取得的房屋产权证的真实性、来源合法性等有瑕疵，应当在本案诉讼中举示证据以证明其诉讼观点，否则应当承担举证不能的法律后果。另外，被告高某2的诉讼主张，主要集中在其占有使用案涉房屋的取得途径上，但其恰恰忽略了其从集资者那里购买该房屋时已经被限制了房屋的使用年限仅仅为20年的原合同的约定，因此不能仅仅以其购买了该房屋为前提就认定其拥有长期合法的使用权甚至所有权。也就是说，被告高某2只有在有充分的证据证明原告持有的房屋产权证与客观事实不符时，才可能获得案涉房屋的物权保护。同时，根据民法典的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，且经依法登记而发生效力，未经登记，不发生效力。不动产登记由登记机构办理，当事人取得的不动产登记簿是物权归属和内容的根据，相应的不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在没有证据证明原告所取得的房屋产权证是不合法的情形下，原告有权据以主张案涉房屋的所有权，并对案涉房屋行使取回权，针对无权占有不动产或者动产的当事人即被告高某2可以请求返还原物，但被告张某某善意取得的承租权应当受到保护。

原标题：《【“优化法治化营商环境”之案例】原告高某1与被告高某2被告张某某第三人乌海市某建安公司物权纠纷案》